40万公寓卖掉交多少税(公寓转让税费怎么算)

相信每个人听过公寓,都听过很多人说,公寓交易税费特别贵,后续可能17%-30%以上都要交给国家,那么,这是真的吗?

小编长期专注做公寓交易的。对于很多人的无解在开始的时候也曾经是爱莫能助,总有人瞎说的,我也不好反击。在我交易的所有单子里面,税费一般都是只有3%的,其他的成本是差额或者增值税会因房子而有所差别。

不过,就算3%也不是公寓交易的最低税费,比如上周的时候,我去交易了一个公寓的过户,然后在交税出来以后,发现惊喜来了:

20万的公寓,税费一共缴纳金额仅有1483.3元,连总价的1%都不足!

也就是比住宅的最低费率都低!!!你敢相信吗?还是有图有真相吧!

不多说,上图:

40万公寓卖掉交多少税(公寓转让税费怎么算)

那么,为何公寓交易的税费差距会如此之大呢?

有人说3%,有人说5%,有人说13%,15%,30%,50%等等,到底公寓的税费国家的计税方法是怎么规定的呢?

笔者在地税交税的相关法律中总结了关于公寓交易的税费计算明细:

累计11个税种,具体如图:

40万公寓卖掉交多少税(公寓转让税费怎么算)

所以,一般二手房交易2-3个税种都有很多人算不清楚了,更不用说公寓这么多的税费类型了。更多的人,往往都是一头雾水的胡说八道!

那么,我这个公寓为何交易只有不足1%的税费呢?

我来免费分享给大家下:

细节是这样的:

这个房子是按照20万的计税价格过户的,但是这个房子是2012年买入的,目前已经超过10年了。

由于当时买入的资料已经被房管局收取了,所以,我凭记忆写一下初始的数据,当时买入的时候,房东的原始购入发票是22万多点,10多年来每年租金收益托管给酒店,平均下来的收益是5%每年,也就是,实际情况是赚了11万多点,然后27万左右卖出的,房子网签计算税费是20万,装修家具家电折旧做了5万左右,而且前面的定金1.5万,留了5千元的交房保证金。

那么,税费的计算如何计算呢,接下来,我给这11个税费做个详尽的解释,期待可以帮助大家理解我是如何合法做到的:

1,契税:

正常需要的是计税价的3%,按理来说就是20万的3%,合计6000元,这个是买入方的税费,所以,跟本文无关。

2.增值税及附加。

由于这个房子一直没有涨价,所以,目前过户的时候,计算税费的金额就是20万,所以,这个房子的总价比买入价便宜,就没有了增值税。

3.个人所得税:

差额征收20% 由于没有差额,还亏钱,所以没有个人所得税

4.企业所得税:

个人房产,没有企业的事情,不算这一项

5.房屋印花税:计税价的万分之五

按理来说,是20万的0.05%,合计100元

6.不动产证工本费:非住宅550元

不在税费计算范围,不计算

7.他项权证工本费:非住宅550元

没有这一项,不计算

8.贷款评估费:评估价3%

由于现在房源联网,房管局有自己的评估体系,所以这个现在也是0成本

9.土地增值税:

①差额征收:[计税价—扣除项目金额]*适用税率—扣除项目金额*速算扣除数;

备注:扣除项目金额=原购入价*(1+N*5%)+原契税额+原维修基金额+本次印花税+本次增值税附加;

增值率=(计税价—扣除项目金额)÷扣除项目金额*100%

N=网签时间—原销售不动产发票取得时间。发票时间每满一年加计扣除5%,不满一年每超过6个月算一年,但总的取得时间不满一年不得加计扣除;

适用税率、速算扣除数:

增值率 适用税率 速算扣除数

≤50% 30% 0

>50%且≤100% 40% 5%

>100%且≤200% 50% 15%

>200% 60% 35%

‚全额征收:计税价×5%(土增税增值税按照全额缴税,个税也按照全额征收)

这个里面是最复杂的,我一点点分析细节:

算法是:

差额征收:[计税价—扣除项目金额]*适用税率—扣除项目金额*速算扣除数;

里面的细节如下:

1.计税价:20万

2.扣除项目金额=原购入价*(1+N*5%)+原契税额+原维修基金额+本次印花税+本次增值税附加;

扣除项目金额=220000*(1+10*5%)+6600+0+100+0=336700元

3.适用税率:由于没有增值,所以是30%

4.扣除项目金额*速算扣除数

由于速算扣除是0.所以,本项计算为:

(200000-336700)*0.3=-41010

5.所以总体可以看的出来,计算出来是负数,但是国家没钱给到个人,所以,此处税费成本基本为0(不过土地增值不少,土地增值为:原购入价*(1+N*5%),也就是=220000*(1+5%*10)=330000元)

10.房产税:

房产原值*0.7*1.2

200000*0.7*1.2%=1680元

11.土地使用税:4元一个平方

29.93*4=119.72元

所以,通过以上专业的分析,那么,我们就发现了,其实二手房公寓交易的税费到底能有多少,确实是每个房子都不一样的!

那么,为何这个房子可以缴纳如此少的税费呢?

一:房子卖出的价格比买入的价格更低。且房管局内部评估价格也比较低

二:房源持有时间较长,超过10年了。

三:房源能抵扣税费的金额来源比较多:维修基金,税费等

那么,通过以上专业的分析,你现在理解为何每个公寓的税费都不一样了吧!

读到这里,聪明如你,现在的你还担心买了公寓,后续的二手公寓交易税费高吗?