贷款办不下来违约金一般是多少(房贷办不下来首付能退回吗)

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买房,人生中最重要的一件事,不过由于国内高昂的房价,大部分人只能依托于银行贷款才能实现购房梦。但使用贷款,存在一个风险因素,即银行是否会审批通过?那么交了首付款,如果最终银行贷款却审批下不来,该怎么办呢?已缴纳的首付款还能全额退回吗?

首付款能不能退,关键在于责任一方,如果是开发商的责任,那么正常都可以全额退款以及获得适当的小额赔偿款;但如果责任在于购买者一方,首付款很难全额退还,因为大部分开发商会要求一定的赔偿金额,比如购房总价的3%或者首付款金额的20%之类。

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开发商责任

有人感到疑惑,房贷申请与开发商有何关系呢?住房按揭贷款涉及到开发商的责任主要有两个方面:一是五证不全,按照要求,开发商售房前,五证必须齐全(具体包括:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》),缺一不可,所以一旦出现五证不全的,那么银行就会拒贷;二是负面信息:由于目前房地产基本都是期房销售,因此办理按揭贷款时是暂无房产证可抵押的,所以银行都会要求开发商提供阶段性连带责任担保(直到房产证办出),作为担保人是有资质要求的,如果开发商目前涉及大额不良负债、大额诉讼案件或重大行政处罚等负面信息,对开发商的正常经营可能造成影响的,那么就不是一个合格的担保人,不具备担保条件,银行就会拒贷(其实这也是为购房者考虑,毕竟开发商存在重大问题的话,出现烂尾楼的概率比较高)。

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当然了,现实中因为开发商责任无法获得贷款的,始终是少数,一则作为售楼方,长期与银行打交道,开发商知道银行的具体要求;另一方面即使因为开发商的责任,开发商一般也不会选择退款,而是尽快整改,毕竟退款开发商不仅要承担收取首付款期间的利息,还有可能需要赔偿(当然这个赔偿金额不会高,甚至不约定自身责任赔偿金额,毕竟合同是开发商拟定的,肯定有利于自身)。

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购买方的责任

如果因购买方的原因,导致被银行拒贷的,那么可以肯定的是首付款不可能取得全额退还,对于购买方而言,这时候有三种方式选择:一是直接选择全款买房,不再进行银行融资;二是针对银行提出的问题进行整改,但这个有难度,如果是收入不足的,还可以通过增加首付款或者共同借款人解决,但如果是征信记录问题或者不良负面信息,短期内般很难解决;三是在上述两种方法都无法解决的情况下,只能选择损失部分首付款,退回部分,不算损失的比例一般会远远高于开发商责任被拒贷时开发商赔偿的比例,甚至如果遇到无良开发商,首付款全部都被没收。

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如上图所示:我们们可以看到,因甲方(开发商)的原因导致乙方(购买者)无法获得贷款或者贷款少于申贷金额的,购买者可以解除合同,开发商除了返还首付款及利息外,还要赔偿房价的5%;如果是乙方(购买者)自身的原因,那么15日内归还不算违约,超过15日则违约,具体的按合同十条约定执行。目前找不到原来的图片的第十条的约定了,不过如果未能及时办理按揭支付首付款外的余额,那赔偿基本免不了,而且金额不会太低,如下图所示,违约金达到了30万元。

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上述有约定开发商的责任的还属于相对公平的,现实中部分开发商根本没有约定自身责任的赔偿,仅约定了购买方的责任,且具体的责任不明示,一旦如果你到时真的出现无法下贷的情况,那么开发商要收多少违约金都是它一口定的,具体如下图所示:

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总结

考虑到拒贷带来的麻烦,目前很多开发商的置业在客户缴纳首付款之前都会先初步审核一下购房者的个人资质条件,一旦不符合会直接提出,所以也不用太过于担心,当然如果有认识的银行朋友,在缴纳首付款前让其帮忙审核下资料会更加稳妥,以防万一。

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