房贷提前还款是大忌(房贷多少年还清最划算)

到底要不要提前还房贷

济南房产网小编真心羡慕提这个问题的小伙伴,因为首先证明你有钱还才有这个烦恼。现在疫情时期很多行业受影响,大多数人收入锐减,并且鉴于每个月还房贷的压力,更是捂着钱包不敢乱花钱,消费全面降级。(不说了,小编此时想给自己的一整年伴奏一首凄惨悲凉的曲子,乐器最好是二胡)。其次你得想想这钱拿着投资理财,回报率到底能不能超过你的房贷利率,如果能超过,那就拿钱投资去,如果不能超过那就选择还上或者留点现金以备不时之需。

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一般来说,这几年买房的房贷利率都在4.8%~5.4%之间,余额宝的收益大概在2.3%上下,银行三年定期利率差不多3%-4%左右,而基金股票很难说,有人大赚有人巨亏。总之,如果这笔钱的收益率不能超过房贷利率,你提前还掉比放在自己买包、买衣服、买买买一堆无用的东西,要强的多。

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如果要提前还贷,你得看你合同里面有没有规定还款期限,如果标注规定了还款必须满一年,那就得算算这违约金和你剩余利息之间到底谁多谁少,不然你省下来的这个利息可能都不够你交违约金的。第二,你得看看自己的还款方式,你选择的到底是等额本金还是等额本息。

等额本金与等额本息

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例如你借了100万,你分10个月还清,而借款的月利率是1%。

等额本金就是你借的这100万,每个月要还10万本金,每个月的本金是固定是不变的,要还的利息是在变化的。

本金:100万/10个月=10万

第1个月利息:100万*1%=1万

第2个月利息:90万*1%=0.9万

第3个月利息:80万*1%=0.8万

……

第10个月利息:10万*1%=0.1万

每个月要还的利息是剩余本金的利息,以此类推,也就是越往后你要还的利息越少。

而等额本息的意思,就是把你所有的本金和你所有要还的利息均摊到每个月里面,每个月要还的钱都是固定的一个数,前期你还的大部分都是利息,后期你还的大部分都是本金。

总之,等额本金前期还款压力大,但是总体要还的利息会少一点,等额本息,每个月你要还的都一样多,但总体要还的利息更高。

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第几年还最划算

至于你提前还贷之后到底能省多少利息,可以用房贷计算器,算一算,结论就是

等额本息30年,第8年还清最省,如果是20年,第6年还清最省。

等额本金30年,第7年还清最省,如果是20年,第5年还清最省。

如果没有那么多钱一次性还清,部分还清行不行呢

这种时候同样面临两种选择,要么就是减少月供,贷款年限是不变的,还跟原来一样要么还20年,要么还30年,但是每个月还款额减少。要么是月供不变但是缩短年限,每个月还是还款额不变,但是你可以少还几年。一般情况之下选择月供不变缩短年限,这是最省利息的。

注意!

当然,以上都是不考虑通货膨胀、不考虑某个个人因素情况下的数学题算法,以历史经验来说,所有房贷利息差别的问题在通胀面前根本不值得一提,在考虑通货膨胀的情况下,能多贷就多贷,能贷多久就贷多久,毕竟房贷是我们普通人能从银行借到的利率最低,金额最大,贷款时间最长的福利啊。

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