为什么不建议买共有产权房(共有产权房的利弊)

为什么不建议买共有产权房(共有产权房的利弊)

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

这个问题已经n多人问过我了,每次我都统一口径:房子是用来住的,还是先关注质量吧。如果质量好,那怎么都算是值了,如果质量不好,那顶多也就是表面上值。

一、

先说两句之前的共有产权房吧。

这是纯粹的保障性住房,目标人群就是低收入群体。监管者的目标很明确:让这些人花相对少的成本住上新房,满足他们的居住欲望。同时套牢他们有限的资金,省的让他们去参与炒房凑热闹,免得万一投资失败惹出更大的麻烦。

所以这种房产的制度设计的很完善,不仅需要审核资格,买入后还有禁售期,让他们想炒也炒不了。然后封闭运行,将来想出售套现的时候,也要经过政府(共有方)审批,以核定价格卖给同样具有购买资格的家庭。甚至这种房连直接让孩子继承都不行,继承人也要有购买资格。另外,买了共产房之后就不能再买商品房,否则就得退出。

那也就是说,共产房从理论上,完全封死了买房人所有靠房子获利的通道。买了这房之后,不仅自己炒不了房,连子女都炒不了,至少两三代人被锁死在这套房子上。完美,几乎等同于有部分产权的公租房。

我是觉得这种房产挺好的,绝对的房住不炒,为维护楼市的稳定起到了很大作用。本来能对这种房感兴趣的人,也是不适合投资的。资金少,贪念多,抗风险能力弱,美国之所以当年惹出了次贷危机,就是让这种人参与了卖房,才惹出的大麻烦。

那最好的办法就是把他们有限的资金套牢,终生甚至几代人为了这一套房折腾就行了,既给经济做了贡献,还不添乱。

但是,这种共产房刚开始挺受追捧,很多人都没反应过来就冲进去抢房,典型的想占便宜。后来逐渐有人明白了一些,新项目逐渐也就不好卖了。这不是好苗头,说明两种情况,一是资金少的被套牢的差不多了,后劲儿增量不足;二是资金多的那些人还没有被套进来,他们更有可能参与炒房,或许会造成更大的麻烦。那怎么办?发明新型的房产类型呗,把钱多的也套牢不就行了。

二、

新型共产房于是出现了,不需要单独审核资格,有指标有钱就能买,主要目标人群就是钱多的那些家庭。

以海淀某项目为例,限价11万,政府占20%产权,实际售价才9万块钱。而且交房后不仅居住权归个人,连租房收入都完全归个人。最重要的是,政府只占有2万的产权,哪怕将来这房价涨到100万一平,卖房后还是只给政府2万就行。

这种房产看上去很诱人,相当于政府配资帮着你买房,而且还不参与分红,最适合钱多而又想占便宜的人。

除了占政府的便宜,还可以占开发商的便宜。因为这土地价格就是7万,常规来讲,卖到11万能不赔钱就不错了,现在才卖9万,相当于开发商自己掏钱补贴了2万。太划算了,连我都想买,有便宜不占王八蛋。

不过中国是个有着悠久历史的文明,老祖宗留下了一些老话。什么“便宜没好货,好货不便宜”了,什么“一分钱一分货”了,还有“贪小便宜吃大亏”。还有文言文:人见利而不见害,鱼见食饵不见钩。

但是,营销学讲得好:人们买东西买的不是便宜,而是占便宜。什么是营销?营销就是把不值钱的商品包装成值钱的,把自己编造的理念植入他的脑袋,然后就能让他把钱乖乖的主动交出来了。

很多人看上去很精明,但是就忍受不了便宜的诱惑,总忘了一句话“事出反常必有妖”。所以,凭运气赢来的钱,经常就凭本事给输了回去。

三、

先问一点,政府傻不傻?我认为不傻,中国自古就是精英治国,都得是层层科举才能进入统治圈子的。去年大学毕业生接近900万,参加国考的200万,竞争3万个公务员岗位,可以说是人中龙凤,精英中的精英才能录取吧。

那这么多精英组成的团队,天天研究的就是经济金融、土地规划,以及如何控制房价。可竟然能让一群不懂房子的土豪给薅了羊毛,还是故意让他们薅,挺神奇的事情哦。

请问:政府的钱是从哪儿来的?不是大风刮来的吧,也不能都是随便印出来的吧。来源于财政,主要就是税收,是所有纳税人的钱。那政府收税的目的是什么,职责是什么?是用之于民普惠大众呢,还是为了帮一小撮买房人配资发财?

要知道政府的资金也是要经过年年审计的,这是国有资产,不能随便的流失吧?那每平米2万,十几万平米就是20多亿。这么多钱就白白的给买房人配资了,而且至少七八年甚至更长时间的趴在账上,不产生任何收益,合适吗?

合适,因为这本身就是利润。记住,土地方是不会做赔本买卖的,人家就靠这个来补贴财政收入呢。也就是说,卖地的时候,成本和部分收益早就进账了,这所谓的2万配资其实就是纯利。

当然,我也不知道土地成本是多少。现在出售的楼面价是7万一平,容积率1.6,那就是地面价10万以上一平,拆迁时没给拆迁户这么多钱吧?就算是给了10万,宅基地的容积率最多0.5%,折合下来成5万了。不算这些了,没意义,反正赔本儿的买卖没人做,土地产权和整理,再加上资金成本,肯定不到7万一平,人家有利润。

那请问,现在是有价值2万的共有产权,如果也想从土地上得到,该卖多少钱?7+2=9万了,有可能得到吗?没可能,完全没可能。

因为按照开发项目的管理,售价11万的项目,土地成本最好控制在6万以内,超过7万就基本没利润了。所以,这块地如果不做成共产房,政府也仍然是收到7万块钱,最多再加点儿,7.5万到头儿。那一边是顶多5000块钱,一边是2万,换做是你选哪个?肯定是选2万呗,虽然是得要七八年甚至十多年才能得到,但反正是纯利,就在账上趴着吧,这不算国有资产闲置和流失。

所以说,你表面上看到的政府帮你配资买房了,实际上,人家一分钱都没出,反倒白白的赚走了2万块。而这2万块,本来应该是你和开发商共同分享的,一部分是他们盖房的成本,一部分是他们的利润。虽然你不可能分享到直接利润,但至少能落下一些建筑配件。

四、

再问一点,开发商傻不傻?

买房人都认为是很傻的,因为他们就是凭的缺心眼儿不会算账,所以才赚的大钱。中国自古就有老话:卖的没有买的精,有奸不商,商人最讲究的就是道德诚信和慈善。马老先生也说过:资本来到世间,每个毛孔都留着奶和蜜糖。资本家为了赔钱赚吆喝,宁可冒着被绞死的风险,目的就是做慈善。

这不是明摆着的吗?7万的土地成本,只能卖9万,而开发商本来卖11万都未必赚钱,现在白白少了2万,肯定赔本儿赚吆喝啊。买房人赚大发了,能把开发商给赚死。

真的是这样吗?

首先说开发商为什么会接受这条件?因为他们要用时间换资金。如果是普通商品房,那就要雇佣大量的营销团队,支出至少销售额5%的营销成本。而且还要至少一年左右的蓄客期,才能实现开盘强销期的回款。也就说,在交了土地款之后,开发商要承担一年左右的资金成本,同时还要支出营销成本,至少在10%以上。

而现在这项目成了新型共产房,虽然政府拿走了2万的份额,但房子好卖了。相当于免费打了广告,甚至能开盘即清盘。那开发商还雇佣什么营销团队搞什么促销活动啊,到时候雇几个保安维持下秩序就行了,出纳直接收钱,什么都省了。

所以,开发商虽然损失了利润,但换来了提前回款和节省费用。那在这种情况下,他们只需要尽量拖长交房期就行了,无息占用买房人的资金,这也相当于的利润,财务利润。买房人就交着月供等着吧,本来应该一年交房的,这不给你拖出个两三年来对不起你。谁让你贪便宜呢,那就等于是出钱让包工队盖房吧。占了便宜就得付出代价,天下没有免费的午餐。

简单算个账,开发商的税费是多少?一般来说至少在20%左右,是销售额的。其中营业税及附加,还有印花税什么的是8%。再有土地增值税和所得税等等,根据项目不同,至少在10%以上。所以20%是少说着,高了能到30%。

那这个新型共产房项目,售价9万,减去20%税费,9*0.8=7.2万。土地成本7万,就算不要利润没有管理费用,建筑成本就剩下2000块钱了,不可能啊?

那没其他的办法,只能尽量争取少缴税费了,否则都没钱来盖房,赔钱铁定的。那他们会不会从建筑质量上动手脚呢?我觉得不会,大牌开发商,讲究的就是诚信,最喜欢的就是赔钱做慈善,一定会保质保量的。

看看旁边的某颂项目,国企开发商,那才会宣传与合同不一致,故意诱导买房人交钱,到时候降低装修配置呢。而这个共产房的开发商是民营企业,更讲信誉,所以肯定会努力赔钱的,买房人一定能占大便宜发大财。

五、

总之吧,我觉得这新型共产房挺好的。精准的锁定了富裕人群,而且是爱占小便宜的那一拨人,他们本来就不适合搞投资,心术不正。那把他们的钱套进来是应该的,也省的在市场上兴风作浪。只要交了钱,至少一套七八年,到时候新房成了二手房,还得乖乖的给政府利润,其实就是拿自己的骨头扎自己的肉。

建筑质量没的说,肯定表面上没问题。顶多是细节减质减配而已,无所谓的,怎么都得让人家开发商活下去啊。如果不满意的话可以维权啊,退房就行了,你敢吗,舍得吗?人家开发商如果不是得到了某些承诺或支持,估计也不敢这么做。当然肯定是不会得到的,都是成年人,要讲诚信。

所以,新型共产房挺好的,政府没挣到现钱,开发商也没挣钱甚至赔钱,那只有买房人能发大财了。恭喜恭喜,没事儿偷着乐。不过其实这种房就相当于当年的限价房、经适房、自住房等等,都是政府限价还分成,无非是换了个马甲。当年的天通苑也都是大户型豪宅,到今天都赚了。至于值不值的,自己心里知道。

仅供参考。


营销策划网是一家创业点子分享平台,在这里提供互联网创业项目,以及引流推广、网络营销、实操案例分享,需要网上创业点子那就上营销策划网,找项目,学推广就来营销策划网!