商贷转公积金贷款太难了(商贷转公积金好转吗)

目前我国最主要的房贷方式有三种:商业贷款、公积金贷款以及组合贷款(组合贷即商贷与公积金贷结合),三种贷款方式中商业贷款的手续最为简单,要求也最低,放款速度最快;公积金贷款的利率最低,但手续相对会麻烦一些,放款的速度也慢。对于开发商而言,最喜欢的就是商业贷款,正因为如此,开发商给予商业贷款的客户优惠力度往往也是最高的,比如使用公积金贷款的给予99折优惠,使用商业贷款的则可能给予97折优惠。商贷转公积金贷款太难了(商贷转公积金好转吗)

商贷转公积金贷款?

商业贷款转公积金贷款指的就是你买房时,先使用商业贷款的方式把钱贷出来购房,待以后满足条件了,再去转为公积金贷款。

一般而言,两种情况下会采用这种方式:一是贷款人目前自身条件没有达到公积金贷款条件 (比如缴交公积金的时间不够要求的时长),此时只能先办理商业按揭贷款,待达到公积金贷款条件后再办理公积金贷款;二是开发商为了尽快回款,以较高的优惠力度让用户先办理商贷,后续再让客户自行去转为公积金贷款。

商贷转公积金贷款太难了(商贷转公积金好转吗)

为什么商贷回款速度会更快呢?现实中,使用公积金贷款的,必要条件之一就是楼栋主体必须在封顶之后才可以申请,而商业贷款只需楼体建到一定程度,如高层需建到三分之一,多层楼盘需建到三分之二,小高层需建到三分之一,即可申请,而且商业贷款比较注重“五证齐全”,一般购房者在合同备案之后就可以申请贷款。从这点上商贷快了公积金一步。

其次,商业贷款只要银行审批即可,效率快,放款也快。与之相反的公积金贷款或者组合贷款,因为这两个均涉及到公积金,必须公积金中心及银行两方面审核,效率慢,放款也慢。而房地产行业对于资金周转要求可是很高的,这也是为何我们使用商贷买房的打折比使用公积金贷款买房的打折要来得高的原因,因为开发商要尽快回款,毕竟越高的周转速度,可以获得的收益就越高。

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商贷与组合贷的利息差

举例分析:假设你购买的房子总价是100万,首付30万,贷款70万,如果纯使用商贷,贷款利率为LPR+50BP(目前五年期及以上的LPR为4.65%,因此LPR+50BP=5.15%),贷款期限30年,等额本息为例进行计算,贷款利息约为67.6万元。

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那如果你使用组合贷(即30万的商贷+40万的公积金贷款)呢?同等条件下,贷款利息约为55.6万元(公积金贷款的利率为3.25%)。两者相差近12万元,所以有条件的情况下,还是尽量直接使用组合贷或者公积金贷款(个人公积金贷款最高额度为40万元,夫妻为60万元)。

商贷转公积金贷款太难了(商贷转公积金好转吗)

商业贷款转公积金贷款的要求

既然我们都知道公积金贷款的利率低,那么现有的商业贷款可否转为商业贷款呢?答案是不一定,具体的要看当地的政策,比如宁波、南京、贵阳、福州、莆田、东莞等全国多个城市之前均实行商业贷款转公积金贷款,减轻购房者的压力,不过随着办理人数的越来越多,部分城市已经暂停了该业务,以福州为例,在2020年的时候,已经暂停办理“商贷转公积金贷款”的业务了。

商贷转公积金贷款太难了(商贷转公积金好转吗)

那么如果可以的话,商贷转公积金贷款需要什么条件呢?一般而言,不同的地区都会略有出入,具体要看你们当地的规定,如下图所示,系宁波住建局在2019年回复网友商贷转公积金贷款的条件(目前网上没有查询到宁波暂停办理的商贷转公积金贷款的消息,也没有关于《宁波市区商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理操作细则》废除的通知,所以宁波应该是可以办理商转公积金),由于各地的政策有出入,所以要想办理的可以先查询自己所在地的政策,在按照规定办理即可。

商贷转公积金贷款太难了(商贷转公积金好转吗)

商贷转公积金贷款太难了(商贷转公积金好转吗)

需要说明的一点是,个人公积金最高可贷40万(夫妻60万元),但是这有一个前期条件就是你缴纳的公积金水平可以达到贷款的封顶额,比如你每个月就缴纳200元公积金,那么即使公积金最高可贷40万元,你也无法贷到这个额度。

总结

如果一开始可以组合贷或者公积金贷款就尽量直接组合贷/公积金贷款,商贷转公积金贷,一则不是每个城市都支持,二则相对而言手续也比较麻烦,后续可能需要多跑几次银行及公积金中心,所以有条件还是一开始直接就上公积金贷款或者组合贷更好!


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