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购买商铺的禁忌(商铺一次性付款猫腻)

商铺投资一直都是非常专业的投资品种,由于投资存在着诸多不确定的因素,商铺具有一定的投资风险。目前,商铺投资的风险除了不可预测的因素之外,还有一些投资之外的“可控因素”误导市场,蒋老师为了让大家规避市场风险,总结了10条重点问题和陷阱,给商铺投资者提供参考和建议,尽可能减少风险。

避免招商造势的问题

大城市商铺项目的营销普遍比较困难,投资者需要警惕,真实的营销状况并非以前那么好。很多项目开发商进行强势招商宣传,出发点更多的是招商造势推动营销而并非解决它明实际招商营销问题。

很多项目在营销困难的时候通过广告等让投资者认为有很多的商家关注这个项目,但是实际上并没有很多商家关注,只是造成了一种“热销”家乡。所以如果你看到商铺的广告在狂轰滥炸,那么就要提高警惕心理了,这很可能只是造势活动,并非真正具有投资价值。投资者要谨慎对待这些广告。

避免假的社区商业

1、不要混淆概念

一些开发商故意混淆社区商业和区域商业的概念,所以会误导众多投资者误认为住宅旁边的商铺是具有投资前景的社区商业。

但实际上不是,蒋老师有必要提醒投资者在投资社区商铺时要牢记一个指标:50万:1万,即社区商业以社区消费为主体,50万平方米的住宅大约可以支撑1万平方米的商业。

如果开发商进行了10万平方米的商业项目,虽然还在社区旁边,但是已经不是单纯的是社区商业项目了,因为所在的社区消费群体已经不能满足其经营需要。

2、大体量商业项目

如果大体量的商业项目需要吸引周边的消费者过来,这样的商业地产已经成为一个区域商业。区域商业需要开发商进行统一的定位,规划招商以及管理,任何一种商业规模达到2万平方米以上的集中商业都需要有专业人士进行管理。

3、社区商业风险低

社区商业对外部的市场依赖不强,但是区域商业不行,开发商或者管理商必须在娱乐或者创新的品牌业态招商及管理等方面做很多工作,才能保证这个项目的成功。

正是因为社区商业风险比较低,普遍受到投资者青睐,开发商出于营销的目的对市场宣称所销售的项目以此混淆投资者的视听,投资者分不清真伪,盲目地跟进肯定会产生问题。

盲目听信专家的问题

促多项目在做营销的阶段会策划很多活动来吸引投资者,比如利用专家的说法是一种常用手段。很多专家会运用大量的营销观点来鼓励众多投资者,使其对这个项目或这个区域形成很高的一个价值的判断。

投资者要谨慎地对待这些所谓的专家的建议,并非专家讲的都是对的,尤其是有些专家在配合开发商作宣传,投资人更要谨慎关注。跳出专家营造的美好“幻想”,从多个方面去综合评估投资项目的价值。

避免无效招商的问题

商业项目有序经营是投资者收益的保障,而有序经营的基本前提是开货商必须很清楚这个项目未来60%~70%营业额来自哪些消费者,他们的消费水平和年龄区间确定后,才能够确定哪些是这些消费群体认同的品牌,并把这些品牌招进来至少占据20%~30%的面积,这样才能保证这个项目开业后形成预定的商业氛围。

如果对这个不做判断,开发商前期的招商就是无效的。目前有很多商业项目很快开业又很快关门,就是因为在前期根本不清楚项目的消费群体是哪些,项目需要的商家是哪些,这就产生了只要是商家就招进来的现象,这种招商是无效的招商。

投资者不能简单地认为这个地方招满了,就没有问题。如果没有弄清楚这个项目以后的市场主要群体和匹配的商家,这个项目就算成功开业了以后也不能保证顺利运营下去。这些问题如果没有彻底解决或者方向不对,那么开业以后两三个月的时间这些商家损失严重,开业一段时间之后商家支撑不住撤退很正常,所以投资者不能简单地理解招满了就没有问题。

避免管理团队的问题

有些开发商出于营销目的,为了吸引更多的投资者,设置了一个颇有架势的“管理”团队出来,细心的投资者会注意到很多招商项目都在宣传其项目背后有国际或者美国的管理团队进行管埋,不仅拥有几十年的管理经验,而且其管辖下有上百万上千万的管理面积。

客观地看,国内外确实有很多成功的商业管理商,但是好的管理商基本上都具在做直营管理,比如华润、恒隆,国贸等。我们也不排除国内外有专业资质的人士介入和启动管理市场,但是投资者要认清一个现实:目前国内的商业管理市场处于起步的阶段,不要简单地以这个项目的管理商有国外多少年的管理经验而盲目地去投资。

中国的商业市场跟国外市场的情況完全不一样,在欧美一个餐饮做到一两千平方米已经是极限了,但在中国一个餐饮项目做到两三万平方米是很平常的事,洗浴中心项目的规模也如此。

中国式的餐饮和休闲娱乐在欧美国家并不是那么流行,所以国外的管理商对这些业态的管理内核的了解比较有限,所以投资者不能简单地认为这个项目是国际的管理商来管理就不顾全局地做出投资选择。

避免回购陷阱

中国商业地产开发商的资金实力相对而言并不是很强大,大多依靠银行贷款,同时国内的商业地产融资渠道相对狭窄,所以回购很大程度上只是一个美丽的营销幌子。

最终能否真正实现回购却是存在很多的变数,而且这些变数就是风险所在,所以投资者应该理智地对待开发商提出的回购的承诺。

避免假的“统一管理”

项目的后期经营管理是一个很重要的环节,很多开发商注意到了这一点,所以在营销的前期非常强调商铺的统一经营管理,商铺经营成功与否直接影响未来的收益。

比如,在售卖商铺的时候跟投资者约定所购买的这个商铺今后的发展范围限制,但是这只是管理所涉及的较为基础的层面,在实际管理中达是具有很大的局限性。

任何一个地方的商铺是根本不可以十年如一日地只能用来做仕么,这是违反市场规律的,商铺的定位都会变化。

中国的市场在快速发展,居民的收人水平提高,每一个商业市场的周边都在发生很大的变化。人们的住宅条件在不断地提升,从过去的平房到楼房,有些甚至住进了别墅。

任何区域的消费市场结构都在不停地发生动态变化,开发商的侧重点也就有所不同,所以商铺不可能从一开始就简单地约定用途而不做调整。

不少项目为了热炒,大多打出“项目统一经营管理”的旗号,但是在实际的操作当中并非如此,实现真正意义上的统一经营管理只是一个虚构的“童话”。

所以投资者要注意不要以“统一经营管理”作为判断投资的主要依据,投资者一定要清楚如何做才是统一的经营管理。

避免返租期的陷阱

现在全国各地返租期有三四年的,有十年的,也有无限期的,总之五花八门。是否长期的返租期就有保障,就没有风险了呢?答案是否定的。

开发商通常会宣称以其优良资产作为抵押,但是如果开发商破产了怎么办?在此,蒋老师提醒投资者要侧重于开发商对项目的专业化操作,保证项目能有一个持续稳定的经营,而不是开发商所保证的资产抵押。承诺都是会变的,一旦经营变差,开发商和运营商自身难保,肯定也保不住你的收益。

所以大家应该把眼光更多地专注在观察开发商是不是踏踏实实在解决定位招商管理的事情。如果开发商能够确实解决项目管理存在的各种问题,投资者在家就可以坐享其成。否则,问题解决得不好,很多时候是血本无归。

避免担保的陷阱

国内很多商业项目在营销的时候都会强调其担保人有多么重要的背景州头力。投资者别以为东家实力强大就可以高枕无忧了,一定要去了解担保的内容、担保的时间和拍保的期限,一般的投资者可能并不太了解这些内容。

开发商因此可能会在担保的内谷上做手脚,投资者大多数情况下只关心广告宣传上哪些人士做担保,而忽略了担保的期限、担保的内容,这些内容可能跟你完全没有关系。

担保的具体流程和内容范围是比较专业的知识,所以怎么样甄别担保是否对自己有效,这是投资者需要关注的问题

避免媒体的陷阱

很多投资者表示受到了媒体的鼓动影响,看到媒体颁发的各种奖项,既然媒体大众都对这个项目有信心,自然是一个不错的投资选择。

可是,投资者往往忽略了一个事实,中国的媒体市场正在一个发展的阶段,很多媒体为了推动它的广告营销,对开发商更多的是一个配合的角色,媒体写软文是市场现实。

所以投资者要谨慎评价各种媒体评奖的内容,不可以简单地以这些评奖作为投资判断依据。

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